Baunebenkosten – Nebenkosten beim Hausbau in Österreich – März 2023

Der Traum vom Eigenheim – für viele Menschen ist er immer noch das Nonplusultra. Wer ein eigenes Haus besitzt, hat es geschafft. Doch die meisten Leute fürchten sich vor überraschten Kosten und schrecken deshalb vorm Hausbau zurück.

Und auch tatsächlich werden die sogenannten Baunebenkosten häufig bei der Kalkulation vergessen. Dabei sind sie recht vorhersehbar, weswegen sich teure Nachfinanzierungen durch eine ordnungsgemäße Berücksichtigung der Baunebenkosten vermeiden lassen. Überraschende Kosten sind dann nicht mehr zu fürchten.

Was sind überhaupt Baunebenkosten?

Unter dem Begriff der Baunebenkosten werden sämtliche Kosten zusammengefasst, die zwar aufgrund des Kaufs einer Immobilie entstehen, allerdings nicht im Markt- bzw. Kaufpreis enthalten sind.

Es besteht deshalb ein innerer Zusammenhang zwischen den direkten Bau- bzw. Kaufkosten und den Baunebenkosten. Diese treten – wie der Name schon sagt – neben den Kosten des Baus auf.

Die wichtigsten Baunebenkosten sind:

• Kosten aus dem Grundstückskauf – Makler- und Notargebühren, Grundschuldbestellung
• Unabdingbare Amtsangelegenheiten – Baugenehmigung, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag, Gehalt des Prüfstatikers
• Grundstücksvorbereitungskosten – Vermessung, Bodengutachten, Abriss, Baumfällungen etc.
• Erschließungskosten des neuen Hauses – Hausanschlüsse: Gas, Wasser, Strom, Telefon
• Errichtung der Außenanlagen – Garten, Terrasse, Garage, Carport
• Bauversicherungskosten – Bauwesenversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Baufertigstellungsversicherung, Feuer-Rohbauversicherung, Versicherung für Bauhelfer

Quelle: http://www.fertighausanbieter.at/baunebenkosten-versteckte-kosten-beim-hausbau/

Die obige Liste ist in keinem Fall abschließend und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Auch werden nicht immer sämtliche Baunebenkosten anfallen. Eine gute Bauplanung geht auf die individuellen Bedürfnisse der Bauherren sowie die konkreten Umstände der Umgebung ein und berücksichtigt diese. Deshalb ändert sich auch de exakte Höhe der Baunebenkosten bei jedem Bau. Pauschale Antworten müssen auf Schätzungen und Faustformeln beschränkt bleiben.

Tipp: Um jederzeit aktuelle Informationen zum Thema Baunebenkosten – Nebenkosten beim Hausbau  im März 2023 zu erhalten ist es sinnvoll, sich neben den Details zu hier auch in Fachzeitschriften, anderen Blogs und Webseiten sowie Nachrichtenquellen zu informieren, um am Laufenden zu bleiben!

Anfallende Kosten aus dem Grundstückskauf

Die ersten Baukosten fallen unmittelbar beim Kauf des zu bebauenden Grundstücks an. Die größten Posten machen dabei die Gebühren für Makler und Notar sowie der häufig erfolgenden Grundschuldbestellung aus.

Maklergebühren
Ist ein Makler bei der Vermittlung des erworbenen Grundstücks tätig gewesen, was häufig der Fall sein wird, verlangt dieser eine Courtage in Höhe von ca. 7 % des Kaufpreises. Diese ergibt sich aus der reinen Maklercourtage von 6 % sowie der hierauf anfallenden Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %. Im Ergebnis führt dies zu einer Provisionszahlung von 7,14 %, die durch den Käufer zu bezahlen ist.

Zu beachten ist hierbei, dass es im Jahr 2015 zu einer Änderung des Maklerrechts kam. Demgemäß muss nicht mehr grundsätzlich der Käufer die Maklergebühren zahlen, sondern nur diejenige Partei, die den Makler auch tatsächlich zur Vermittlung beauftragt hat. Wenn also der Verkäufer eines Grundstücks den Makler engagiert hat, nicht aber der Käufer, muss der Verkäufer die Provision des Maklers bezahlen.

Aus Gründen der Einfachheit und Effizienz ist es jedoch häufig von Vorteil, selbst einen Makler mit der Suche nach geeigneten Kaufobjekten zu beauftragen. Dieser kann auch bei der Kalkulation der Baunebenkosten behilflich sein.

Notarkosten
Ein Notar ist bei jedem Grundstückskauf zwingend. Denn das Eigentum an Immobilien kann in Deutschland nicht nur durch bloße Einigung und Übergabe übertragen werden. Vielmehr bedarf es eines notariell beurkundeten Kaufvertrags sowie der Eintragung ins Grundbuch. Ohne Notar wird also kein Bau möglich sein.

Üblicherweise reichen für die Koten des Notars 2 % des Grundstückspreises aus.

Diese setzen sich oft aus folgenden Elementen zusammen:

• Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
• Kosten der Grundschuldbestellung, sofern diese erfolgt

Auf diese Weise kommen, je nach Größe und Preis des Grundstücks, Kosten um ca. 1.500 € zusammen. Wobei es hier regionale Unterschiede zu beachten gibt. In München können die Notarkosten durchaus höher sein als in Dresden oder Berlin.

Unabdingbare Amtsangelegenheiten

Im Posten Amtsangelegenheiten fallen Steuern und Gebühren für Ämter an.

Baugenehmigung und Prüfstatiker
Kein Bau ohne Baugenehmigung. Beim Hausbau ist immer darauf zu achten, ob sich der Neubau in die umliegende Umgebung einfügt und mit dem örtlichen Bauplan in Einklang steht. Um eine Baugenehmigung sollte man sich also so früh wie möglich kümmern. Die örtlichen Baupläne sind öffentlich einsehbar. Die Kosten der Baugenehmigung belaufen sich in der Regel auf etwa 0,4 % der Bausumme, wobei 800 € ein guter Richtwert darstellt.

Um einen Prüfstatiker wird man außerdem oft auch nicht herum kommen. Für diesen sollten 1.000 € eingeplant werden.

Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Grundstückskauf an und ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch. In Brandenburg liegt sie derzeit bei 5 % des Grundstückspreises. In Berlin und Hessen fallen schon 6 % an, in NRW sogar 6,5 % und in Bayern nur 3 %. Hier gibt es also beträchtliche Unterschiede.

Grundbucheintrag
Wie bereits geschildert, ist zur Übertragung von Immobilieneigentum eine Eintragung ins Grundbuch zwingend. Dieser Posten fällt damit bei jedem Bau an. Die Eintragung und Kostenentrichtung erfolgt in der Regel beim örtlichen Landratsamt oder der Landeshauptkasse. Insgesamt werden hier – regionale Unterschiede vorbehalten – in etwa 650 € – 750 € fällig.

Grundstücksvorbereitungkosten und Erschließungskosten des neuen Hauses

Ein Grundstück sowie der Platz des zukünftigen Hauses müssen genau vermessen werden. Hierfür sind in etwa 2.500 € – 3.000 € einzuplanen. Für ein Bodengutachten fallen oft ca. 600 € an. Abrisskosten lassen sich nicht abstrakt beurteilen. Häufig fallen sie gar nicht erst an. Bei Baumfällungen wird pro Baum bezahlt, wobei nach der Baumart und Größe differenziert wird. Pro Baum können so Kosten zwischen 100 € und 1.000 € anfallen.

Zur Erschließung des neuen Hauses ist die Verlegung sämtlicher Leitungen notwendig, was besonders aufwendig und teuer sein kann. Hierbei wird es auf die genaue architektonische Gestaltung des Hauses ankommen, wobei folgende Kosten als Orientierung dienen können:

• Gasanschluss: 1.000 €
• Stromanschluss: 1.500 €
• Hausanschluss – Wasser: 3.000 €
• Telefonanschluss: 600 €

Erhebliche Abweichungen nach oben oder unten sind möglich.

Bei der exakten Kalkulation der Baunebenkosten sind zahlreiche Details zu beachten, weswegen Pauschalaussagen nur mit Vorsicht zu genießen sind. Als Faustformel kann jedoch gelten: Bis zu 15 % der gesamten Baukosten sind für Nebenkosten einzuplanen.