Grundbuchauszug Februar 2025 in Österreich – Tipps

Beim Erwerb von eines Grundstücks, Eigenheims oder Wohnungseigentum ist es nötig, sich anhand des vorhandenen Grundbuchs zu informieren, wer bereits der Eigentümer dieses Objekts ist und welche möglichen Belastungen darin eingetragen sind.

Wenn das Eigentum auf dieser Liegenschaft begründet worden ist, ist dies im Grundbuch vermerkt.

Welche Grundstücke zu dieser Liegenschaft gehören, wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Die im Auszug angeführten Daten der Liegenschaften, wie Benutzungsart Adresse oder das Flächenausmaß sind Daten des zuständigen Katasters und daher unverbindlich. Auf diese Weise wird die Benutzungsart vom Vermessungsamt nach den Gegebenheiten erhoben und hat mit der von der Kommune verwalteten Widmung der Flächen nichts zu tun.

Findet der Besitzer neben der Fläche des Grundstücks den Vermerk „Veränderung der Fläche in Vorbereitung“, dann weist dies auf eine zukünftige Änderung des Flächenausmaßes hin, welche den Grund in der Neuvermessung der von jener Anmerkung betroffenen Liegenschaften hat.

Tipp: Um jederzeit aktuelle Informationen zum Thema Grundbuchauszug in Österreich im Februar 2025 zu erhalten ist es sinnvoll, sich neben den Details zu hier auch in Fachzeitschriften, anderen Blogs und Webseiten sowie Nachrichtenquellen zu informieren, um am Laufenden zu bleiben!

• Deshalb sollte der Besitzer bezüglich der Widmung bei der Kommune rückfragen.
• Auf den ersten Blick sind die Auszüge des Grundbuchs ziemlich unübersichtlich, vor allem wenn es mehrere Miteigentümer gibt und zugleich zahlreiche Hypotheken bzw. Pfandrechte eingetragen sind.

In hohem Maße gilt dies für Auszüge bei großen Wohneigentumsanlagen, deren Ausdruck über die komplette Liegenschaft oft mehrere Seiten lang ist. Es ist jedoch auch möglich, gezielt nach verschiedenen Anteilen abzufragen und somit einen in aller Regel kurzen Auszug des Grundbuchs über eine definierte Wohnung zu erhalten. Umstände, welche aus dem Grundbuch zu erkennen sind, aber trotzdem von dem Käufer übersehen werden, können zu späterer Zeit nicht nachträglich als Mangel geltend gemacht werden!

Info: Natürlich gibt es auch in Deutschland einen Grundbuchauszug – Details dazu gibt es im hier verlinken Ratgeber zum Thema.

Die Bedeutung des Grundbuchs in Österreich

Ein Grundbuch ist in Österreich ein öffentliches Register, in dem die Grundstücke, die dinglichen und die grundstücksgleichen Rechte, die daran bestehenden Eigentumsverhältnisse und die hiermit verbundenen Belastungen eingetragen sind. Ein Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch, dem Löschungsverzeichnis als Verzeichnis aller gelöschten Eintragungen, den Hilfsverzeichnissen, der Grundbuchsmappe sowie der Urkundensammlung.

In das Grundbuch kann jeder Eigentümer Einsicht nehmen. Dazu gibt es in Österreich die ADVOKAT Unternehmensberatung Greiter & Greiter GmbH als eine amtliche Verrechnungsstelle des Landes Österreich.

Über die Plattform im Internet dienste.jusline.at kann – kostenpflichtig – die Grundstücksdatenbank mithilfe der Einlagezahl (EZ) oder Grundstücksnummer (GSTNR) einer Katastralgemeinde abgefragt und daraus die Abschriften erstellt werden, welche mit amtlich hergestellten Auszügen des Grundbuchs inhaltlich identisch sind.

• Die auf diese Weise abgefragten Daten im Grundbuchauszug sind stets auf dem letzten Stand und daher gültig. Den Auszug des Grundbuchs erhalten die Eigentümer über den Service direkt auf dem Bildschirm und digital.
• Die Grundstücksnummer (GSTNR) sowie auch die jeweilige Einlagezahl (EZ) der Liegenschaft in der Katastralkommune für den Online-Auszug können die Eigentümer über den offiziellen Katasterplan der Landesregierung bestimmen.

Außer der Einsicht des Grundbuchs bietet das Unternehmen den Kunden zugleich die Möglichkeit Online einen Unternehmensbuch- oder einen Handelsregisterauszug (BREX) zu erfragen.
Ein Grundbuch ist ein von den österreichischen Bezirksgerichten geführtes und öffentliches Verzeichnis, in welches die Grundstücke und die an diesen geknüpften dinglichen Rechte eingetragen sind. Dabei können verschiedene Rechte in das Grundbuch eingetragen werden.

Dies sind das Eigentum, das Pfandrecht, das Wohnungseigentum ,das Baurecht, Reallasten und die Dienstbarkeiten. Zudem kann durch Ersichtlichmachungen und Anmerkungen auf bestimmte rechtlich entscheidende Tatsachen hingewiesen sein.

Die Bedeutung eines Grundbuchs liegt in erster Linie allem darin, dass alle erwähnten und verzeichneten dinglichen Rechte lediglich durch Eintragung in das Grundbuch in Österreich erworben werden können (Eintragungsgrundsatz) und dass jeder Eigentümer generell auf die Vollständigkeit und Richtigkeit eines Grundbuchs vertrauen kann (Vertrauensgrundsatz).
Ein Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch, was das eigentliche Grundbuch ist und in welchem die aktuellen Grundbucheintragungen zu finden sind; aus dem Verzeichnis aller gelöschten Eintragungen (Löschungsverzeichnis), in das gelöschte und gegenstandslose Eintragungen aus dem vorherigen Hauptbuch übertragen werden sowie aus der Urkundensammlung. Dabei handelt es sich um die Sammlung aller Urkunden, welche den Grundbucheintragungen zugrunde liegen.

Dies kann zum Beispiel der Vertrag beim Kauf des Grundeigentums sein.

Zudem gibt es noch Hilfsverzeichnisse. Dies ist ein Grundstücksverzeichnis, welches alle für jede Katastralgemeinde notwendige Eintragungen enthält, ein Anschriftenverzeichnis, welches für jede Gemeinde die Grundstücksanschriften auflistet und das Personen- bzw. das Namensverzeichnis. Dies enthält für jedes Bundesland die Anschriften und den Namen der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer; all jene Verzeichnisse geben die Einlagezahl an, unter welcher das jeweilige Grundstück und die betreffenden Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Der Aufbau des österreichischen Grundbuchs

Zuerst ist das Bestandsverzeichnis mit den genauen Angaben zu jedem Grundstück von Bedeutung, das dafür sorgt, dass jeder Eigentümer weiß, um welches Grundstück es sich handelt. Die gleichen Daten finden sich im Liegenschaftskataster ebenfalls wieder. Dann folgen die Abteilungen I, II und III, die immer stetig Veränderungen unterworfen sind.
In der Abteilung I werden alle gegenwärtigen Eigentumsverhältnisse eingetragen, also auch mögliche Erbfolgen, der Zuschlagsentschluss im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung oder Auflassungen.

In Abteilung II erfahren die Eigentümer von den Beschränkungen und den Lasten. Darunter fallen zum Beispiel Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Insolvenzvermerke und Erbbaurecht. Das Altenteilsrecht gehört ebenso in jene Spalte.

• In der Abteilung III sind die tatsächlichen Belastungen verzeichnet, also alle Grundpfandrechte. Darin taucht auch die Grundschuld für eine Baufinanzierung auf, aber auch Hypotheken sind in er Abteilung vermerkt. Die dazugehörigen Vormerkungen, mögliche Widersprüche und Veränderungen gehören ebenfalls dazu.
• Jedes Grundstück hat zugleich ein eigenes Grundbuchblatt, wenn es sich auch in der Hand eines Besitzers befindet. Solche Blätter sind immer fortlaufend nummeriert, sodass eine genaue Ordnung gegeben ist.

Generell gibt e besondere Richtlinien für das österreichische Grundbuch. Generell wird das Grundbuch in Österreich als amtliches Register angesehen, doch darf nicht jeder Eigentümer hierin nach Belieben hineinsehen. So fallen die darin enthaltenen Angaben unter den Datenschutz und daher muss ein erlaubtes Interesse bestehen, wenn ein Eigentümer den Einblick fordert. Das Interesse ist vor allem im Zuge eines Eigentümerwechsels gegeben, jene Vorgänge werden über den Notar gesteuert. Dieser kann jenes Interesse schriftlich bezeugen.

Änderungen im Grundbuch sind in aller Regel nicht ohne den Notar möglich. Alle nötigen komplexen Vorschriften lassen sich ausschließlich durch einen Juristen erfüllen, der zudem eine Beglaubigungsvollmacht für die Urkunden hat.

Auch öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren und den Gerichten ist es gestattet, die Auszüge aus dem Grundbuch zu bestellen und sie zu verwerten. Genauso besitzen auch die Eigentümer die Erlaubnis, sich die Eintragungen für persönlichen Liegenschaften anzusehen.

Die Einsicht in das Grundbuch in Österreich

In manchen Fällen kann es nötig werden, einen Blick in das Grundbuch zu werfen, um die enthaltenen Angaben zu prüfen. Vor einer Eigentumsübertragung versichert sich der gegenständlich Berechtigte beispielsweise darüber, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und keine unbekannten Lasten und Beschränkungen vorliegen. Daher geht er bereits vor dem Kauf des Hauses auf Nummer sicher.

• Als berechtigt Interessierter werden diese keinen Blick in das originale Katasterbuch werfen, sondern eine Kopie der jeweiligen Seiten erhalten.
• Jene Reproduktion ist der Grundbuchauszug. Dieser sie umfasst alle Eintragungen zu einem Grundstück. Darin können die Eigentümer nicht nur alle aktuellen Eintragungen einsehen, sondern ebenso ältere Vermerke und vorherige Löschungen.

Grundbuchauszüge gibt es in sämtlichen österreichischen Bundesländern auf einfachem Weg aus dem Internet.

 

Durch das Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz aus dem Jahre 1993 legte die Legislative die Grundlage für ein automatisiertes Verfahren fest, das in der heutigen Zeit besonders gern von den Eigentümern genutzt wird. Hierbei entfällt der aufwändige Gang zum Amtsgericht, jedoch bleiben die zu zahlenden Gebühren erhalten. Behörden, Notare und die öffentlich bestellten Vermessungsingenieure profitieren ebenfalls von jener Möglichkeit, denn diese können zu jeder Zeit kurzfristig die Auszüge aus dem Grundbuch bestellen.